מתחם 2 רובע הים - חדרה

מהו המצב התכנוני במתחם 2 רובע הים חדרה?

מתחם 2 רובע הים בחדרה נוצר במסגרת אישורה של תוכנית המתאר הכוללנית לחדרה חד/2020 שאושרה בשנת 2014. התוכנית קובעת את מתחם 2 בשטח של 2,700 דונם שיכלול 10,000 יחידות דיור (מתוכן כ-2,000 יח”ד קטנות).

יודגש כי תכנית חד/2020 הינה תוכנית כוללנית שלא ניתן להוציא מכוחה היתרי בניה ולשם הפיכת הקרקע לזמינה לבניה יש לאשר בקרקע תוכנית מפורטת הכוללת גם איחוד וחלוקה למגרשים החדשים.

בהתאם לנספח שלבי הפיתוח המצורף לתכנית חד/2020 חלקו הדרומי (גוש 10007) של המתחם מתוכנן להיות מפותח עד לשנת 2020 (דבר שבפועל לא קרה עד עתה, וסימן לכך שתכניות לחוד וביצוע לחוד) חלקו המרכזי של המתחם (גוש 10006 וחלקו הצפוני של גוש 1007) מתוכנן לפיתוח בינן השנים 2020-2025 ואילו צידו הצפוני של המתחם (גוש 10005 וחלקו הצפוני של גוש 10006) מתוכנן לפיתוח לאחר שנת 2025.

הוראה נוספת וחשובה אליה יש לשים לב בתכנית חד/2020 הינה ההוראה הקובעת שבמתחמי איחוד וחלוקה יובא בחשבון שווי הקרקע במצב אשר קדם לאישורה של תכנית חד/2020. דהינו שווי הקרקע כיום מושפע באופן מובהק מיעוד הקרקע טרם אישורה של תכנית חד/2020. כך לדוגמא, צידו הצפוני ביותר של המתחם (חלקו הצפוני של גוש 10005) מהווה את פארק נחל חדרה שסומן בייעוד פארק נחל לפי תמ”א/10 כאשר יתר מתחם 2 סומן בייעוד מגורים מנדטורי.

בהתאם לכך, במסגרת התכנית המפורטת שתוכננה למתחם, סביר להניח שיוקצו זכויות בהיקף מצומצם לחלקות אשר סומנו בייעוד פארק נחל לפני אישורה של תוכנית חד/2020. עובדה זו משקפת שווי מופחת כיום לחלקות הנכללות באיזור התכנוני של פארק נחל חדרה (השווי המוצג ברשימה זו אינו משקף את השווי לחלקות אלה) .

לפיכך אנו ממליצים כי בטרם כל עסקה יש לבחון את ייעוד הקרקע אשר קדם לאישורה של תכנית חד/2020.

להלן מסמכי תוכנית חד/2020:

תקנון

תשריט מצב מוצע

נספח שלבי פיתוח מתחמים

בינואר 2016 התקבלה תכנית מפורטת מס’ 302-0340539 למתחם 2. בדיון שנערך בוועדה המקומית חדרה הוחלט על המלצה להפקיד את התכנית (המלצה אשר תוצג בפני הוועדה המחוזית) בכפוף לביצוע מספר תיקונים והשלמות בתכנית.

בדיון שנערך בפני וועדת המשנה של הוועדה המחוזית ביום 22/06/2016 הוחלט על הפקדת התכנית בכפוף לקבלת תסקיר השפעה על הסביבה כנדרש מתוכניות הנמצאות בטווח ההשפעה של חוף הים.

על אף שחלפו, שבע שנים ממועד קבלת ההחלטה, עדיין לא התקדמו הליכי התכנון למתחם, ואנו תוהים עוד כמה זמן יאלצו בעלי הקרקעות במתחם להמתין לאישורה של התכנית.

לתקנון תכנית 302-0340539

לתשריט התכנית קטע צפוני

לתשריט התכנית קטע מרכזי

לתשריט התכנית קטע דרומי